环球今日报丨瑞典楼市濒临困境！170亿美元债务无处融资 出售房产或成唯一选择

• 2023-07-03 18:00:27 来源：智通财经

智通财经APP注意到，由于未来18个月将有170亿美元的债务到期，陷入困境的瑞典房地产公司正面临越来越大的出售房产以筹集现金的压力。

尽管房地产公司一直抵制强制出售，但能采取行动的时间越来越短。随着债券和股票市场几乎全部关闭，资产处置正成为仅存的选择之一。

(相关资料图)

在全球受冲击最严重的房地产市场之一，无序的融资潮可能会导致大幅折扣。这可能引发连锁反应，重新设定整个行业的估值，并加剧融资缺口。瑞典央行警告称，迅速出售大量房产的房地产公司可能会威胁到该国的金融稳定。

Aktia Bank的投资组合经理Jonne Sandstrom表示，"第一选择是进行资本重组，安然度过这场风暴，但并非所有公司都能做到这一点。"“我最担心的是市场普遍情绪恶化，届时再融资将变得更加棘手。”

在一年多前创下交易记录之后，瑞典的商业地产交易已降至十年来的最低水平。这表明卖家想要的价格和买家愿意支付的价格之间存在差异。大量信用评级下调——包括越来越多的房地产公司降至垃圾级——表明，这种僵局可能很快就会结束。

FastPartner AB的首席执行官Sven-Olof Johansson在接受采访时表示，“较高的利率正在蚕食负债较多的小型房地产公司的利润。”“在银行体系中为债券再融资将变得更加困难，因此今年秋天对它们来说将是艰难的。”

斯德哥尔摩最大的写字楼业主之一FastPartner本月早些时候失去了投资级评级。

瑞典房地产公司所有货币的年度债券到期日

陷入困境的房地产公司Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB(SBB)一直是瑞典商业房地产危机的中心，但问题还不止于此。四家公司的债券收益率比瑞典央行发行的债券至少高出10个百分点，使它们陷入困境。

今年，债务到期规模相对可控，为49亿美元，但到2024年，这一障碍将增加一倍以上，达到121亿美元。数据显示，海姆斯泰登银行(Heimstaden Bostad)是Heimstaden AB的子公司，其到期金额最大，为25亿美元，而SBB则为7.65亿美元。

FastPartner将于周二开始陆续发布上半年财报，届时行业状况将变得更加明朗。SBB于7月14日公布其业绩。

瑞典房地产公司的债券处于不良水平——一些票据的交易价格比主权债券收益率高出1000个基点

到目前为止，投资组合的下调幅度不大——第一季度不超过4%左右。这在很大程度上是由于交易的缺乏，而几个月来的首批重大交易将在很大程度上决定房地产跌势的深度。

穆迪的分析师上个月在一份关于房地产行业的报告中表示，“信贷质量下降的最大风险在瑞典，那里的公司在未来几年将面临大量到期贷款。”这家评级公司列举了期限为3至4年的债券——大约是其他欧洲房地产所有者期限的一半——这使该国处于利率上升影响的最前沿。

今年1月，Fastighets AB Balder成为瑞典首家获得垃圾评级的房地产公司。此后，FastPartner和SBB也加入了该公司。尽管这些公司的债券收益率已经处于高收益水平(SBB的债券收益率要高得多)，但失去投资级地位意味着债券买家范围缩小，融资成本大幅上升。

自2021年底的峰值以来，房地产公司的股价已经下跌了60%以上，这使得配股成为一个不那么有利的选择。此外，银行对增加在该行业的敞口越来越谨慎，这削弱了交易融资。

房地产服务公司Newsec副首席执行官兼咨询主管Max Barclay表示，"银行在保持交易市场活跃方面扮演着重要角色，"“但现在这不起作用。”

瑞典房地产公司的评级出现下滑——大多数公司的信用状况都恶化了，有些公司甚至陷入了垃圾级

一些投资者已经筹集了资金以利用这种情况，但他们希望获得业主不愿给予的折扣。穆迪的基本预测是，到明年年底，欧洲商业房地产估值将较2022年的水平下降5%至15%。在“下行情况”下，瑞典的降幅可能更大。

不过，房地产公司们目前并没有让步，他们表示，在入住率高、现金流稳定的情况下，没有理由降低账面价值。

SBB需要在未来三年内对16亿美元到期债券进行展期，据新任CEO Leiv Synnes表示，就连SBB也表示不会为其房产提供折扣。上周，该公司将位于Linkoping南部城镇的房产出售给了当地政府拥有的一家实体，但3700万美元的收益只是其整体融资需求的一小部分。

FastPartner的Johansson表示，“我们没有理由出售这个市场上的任何资产。”“现在不是卖出的时候，利率低的时候才是。”

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